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房地产仍然是土豪 新城控股一边举债一边发10亿

来源:未知作者:loyangseo.com 日期:2018/09/20 20:42 浏览:

  飞鱼财经评论 FF Fish

  文/余乐

  实体经济不景气。形成赫然对比的是,即便是在调控中,房地产企业仍然拼命融资、跑马圈地、加班赶工、豪气发奖金。

  这一点,江苏最大的房地产企业——新城控股(601155)可以说是用“生命”在示范。

  咱们在查看新城控股2018半年报时发现,在上半年这个时间段,公司发放2017年奖金,至少发了10个亿!而去年同期,公司发放的上一年度奖金,也只有3.72亿!

  咱们试图从目前经济局面、调控周期的大环境下,以公司大幅增添的奖金额度为切入点,问一句:新城控股究竟发生了什么?真的能够一路疾走吗?

  新城控股上半年发放2017年的奖金,发了10个多亿象征着什么呢?(要是放在往年看,真不算什么,然而在持续调控、去杠杆的背景下就显得有些扎眼了)

  和自己比的话,相当于较去年同期,多发了近7个亿。

  跟同行比呢,拿同为江苏上市房企,资产范畴也破千亿的中南建设来说,其上半年发放去年奖金,发了6个亿左右。

  新城控股凭什么快速增长?英气发奖金?

  在这一高额奖金当面,则是另一组数据。

  截至6月30日,新城控股的借款余额约为公民币646.30亿元,这个数字比去年年末增加了219.66亿元。

  用其余媒体测算的话来说,从前半年里,均匀每天新城控股借款超过1.2亿元。

  我们查了下新城控股融资的手段,可能说其把能借到钱的方法方式都用上了。

  包括长短期借款、关联方资金拆借、美元债券、资产证券化、权力质押等。

  上半年,曾经还浮现两个月内连续发债3次的情况,票面利率一度从6.5%回升到了7.5%。

  此外,公司核心资产也一度被抵押,成为筹措资金的方式之一。

  而就在今年年初,新城控股又启动了非公开发行,然而到目前为止,还未获证监会批准。

  需要说的是,2016年以来,共计有60多起上市房企定增预案,但是最终获批的只有14起。而从去年以来,上市房企定增简直处于被“叫停”的状态,从目前形式下看想要获批多少乎不可能。

  大肆举债之下,公司负债率、现金流、偿债才干表现都不好。

  其中公司负债率从去年年末的85.84%攀升至88.31%。而房地产行业的平均负债率在79%左右。

  至于经营活动现金流则从上年同期的-75亿变成今年-91亿。

  从现金流表示看,诚然新城控股上半年是挣钱了,但是利润品德真的不高。

  通过这一系列数据,切实可以简单描述为:新城控股正通过到处举债、跑马圈地,冲刺老板王振华下达的全年1800亿目标。

  但举债有危险、杠杆要正确。

  碧桂园的故事告诉我们,一路狂奔是要用香奈儿上头条的。

  而新城控股目前的狂奔姿势也不过是万达的升级版——依靠吾悦广场这个“模板”,在三四五线城市协议拿最便宜的地。

  新城控股在2018半年报中写道:当期公司通过招拍挂、收并购等方式踊跃拓展土地资源,新增土地储备 82 块,总建造面积达2073.93 万平方米。

  仔细研究贮备地位置,可以发明几乎都在盐城、淮安、聊城、黄岗、荆州、阜阳这样的地方。

  且不提调控政策和三四五线城市破费跟经济实力了,单说前有万达这个“吃螃蟹”者,后有华夏幸福这个竞争对手(同样是依附产业新城概念在N线城市抢最廉价的地),这一套能不能玩的转、能玩多久?

  毕竟万达在玩过后,该卖的卖、该转型的已经转型了。

  新城控股突然大增的奖金背地是公司一路加速度的奔驰。

  按照公司2018半年报暴露的,公司盘算下半年新动工名目98个,新动工建筑面积1,913.72万平方米,其中,住宅名目1,228.18万平方米,贸易综合体项目685.54万平方米。公司计划竣工56个,实现竣工面积680.16万平方米,其中,住宅项目353.54万平方米,商业综合体项目平方米326.62万平方米。

  翻译成大书面语就是:钱、钱、钱,需要钱开工、需要钱拿地、须要钱应付三四五线城市的吾悦广场招商……

  而最近一次新城控股发布的公司融资情形显示:截至2018年8月31日,新城控股借款余额约为国民币690.93亿元,较公司2017年末借款余额426.64亿元增加264.29亿元,占2017年末经审计净资产259.82亿元的比重为101.72%。

  其中,银行贷款净增128.33亿元,占2017年末净资产比例为49.39%。

  发行债券及债务融资工具净增118.58亿元,占2017年末净资产比例为45.64%。

  其余借款净增17.37亿元,占2017年末净资产比例为6.69%。

  对啦,最后说一句,今年房地产融资是真的难,房地产融资成本是真的高。

  ( 完 )


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